Wikipedia

Woninghuur (België)

België
Dit is een oude versie van deze pagina, bewerkt door Purplefishy (overleg | bijdragen) op 5 aug 2018 om 19:43. (Nieuwe pagina aangemaakt met ''''Woninghuur''' is België de huur van een woning die de huurder tot hoofdverblijfplaats dient. Woninghuurovereenkomsten worden in België gereg...')
Deze versie kan sterk verschillen van de huidige versie van deze pagina.
(wijz) ← Oudere versie | Huidige versie (wijz) | Nieuwere versie → (wijz)

Woninghuur is België de huur van een woning die de huurder tot hoofdverblijfplaats dient.

Woninghuurovereenkomsten worden in België geregeld door de Wet van 20 februari 1991 betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder (de zgn. "Woninghuurwet").[1] Deze wet is (bijna volledig) van dwingend recht, waardoor er niet van mag worden afgeweken.[2] Indien de Woninghuurwet zwijgt over een aspect van de huur, dan is het algemeen huurrecht van toepassing.

Toepassingsgebied

De Woninghuurwet is van toepassing op huurovereenkomsten betreffende de woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt:

  • vanaf de ingenottreding, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder,[3] of;
  • in de loop van de huurovereenkomst, met de schriftelijke toestemming van de verhuurder.[4]

Woning

De huurovereenkomst dient dus allereerst te slaan op een woning. De Woninghuurwet definieert een woning als elk roerend of onroerend goed, of een deel ervan, dat tot hoofdverblijfplaats van de huurder is bestemd.[5] Ook de huur van caravans e.d. valt hieronder.

Hoofdverblijfplaats

Ten tweede moet de woning dienen tot hoofdverblijfplaats van de huurder. Dit is een feitenkwestie. De inschrijving in in het bevolkings- of vreemdelingenregister is niet per se geen doorslaggevende factor hierbij (maar vaak wel). De Woninghuurwet is dus niet van toepassing op tweede verblijven, garages, vakantiewoningen e.d.[6][7][8] De Wet is niet van toepassing op huurovereenkomsten aangegaan met een rechtspersoon, aangezien een rechtspersoon zijn hoofdverblijfplaats niet kan hebben in het gehuurde goed, tenzij de rechtspersoon het goed huurt met het oog op onderverhuring (d.w.z. verder verhuren) aan minderbedeelden, zoals OCMW's, verenigingen zonder winstoogmerk, instellingen van openbaar nut of vennootschappen met een sociaal oogmerk.[9][10]

Uitzonderingen

De Woninghuurwet is niet van toepassing:

  • indien de woninghuurovereenkomst ondergeschikt is aan de hoofdovereenkomst, die betrekking heeft op de functie of de bedrijvigheid van de huurder, bijvoorbeeld:
    • de huur van een conciërgewoning, ondergeschikt aan de arbeidsovereenkomst van de conciërge;
    • de huur van een woning waarin in hoofdzaak een vrij beroep wordt uitgeoefend;
    • de huur van een handelspand waarin de handelshuurder woont.
  • indien het gaat om de huur van sociale woningen.

Toestemming van de verhuurder

De verhuurder moet instemming met de bestemming van het goed tot hoofdverblijfplaats. Deze toestemming kan zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend worden gegeven.[11] Wordt die toestemming pas gegeven in de loop van de overeenkomst, dan is een geschrift vereist zodat de Woninghuurwet toepassing zou vinden.[12] Wordt de woning niet meer tot hoofdverblijftplaats gebruikt, dan is de Woninghuurwet niet meer van toepassing.[13]

De toepassing van de Wet is dus afhankelijk van een feitelijke omstandigheid, m.n. de bestemming van het goed.

Beding tot uitsluiting

Het beding dat de huurder verbiedt om de woning tot zijn hoofdverblijfplaats te bestemmen, is ongeldig en wordt voor niet-geschreven gehouden.[14] Wordt zo'n clausule toch opgenomen in de overeenkomst, dan leidt dit tot de ongeldigheid van de clausule en dus niet van de hele overeenkomst. Indien zo'n beding wél geldig was, dan zou dit leiden tot misbruik waarbij men systematisch de dwingende Woninghuurwet ontwijkt.

Het voorgaande geldt niet mits men gegronde redenen heeft om de woning niet als hoofdverblijfplaats te verhuren, zoals bv. het geval is bij vakantiewoningen. Er moet evenwel voldaan worden aan de volgende voorwaarden:

  • de uitsluiting van de bestemming tot hoofdverblijfplaats moet "uitdrukkelijk en ernstig" worden gestaafd, o.m. door te verwijzen naar de "natuurlijke bestemming" van het goed (bv. vakantiewoning);
  • in de huurovereenkomst wordt vermeld waar de huurder tijdens de loop van de overeenkomst zijn hoofdverblijfplaats wel heeft.[15]

Geschrift

Een woninghuurovereenkomst moet verplicht schriftelijk worden opgesteld.[16] Daarnaast moet het contract de volgende gegevens bevatten:

  • de identiteit van alle contracterende partijen;
  • de begindatum van de overeenkomst;
  • de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn en het bedrag van de huur;
  • het bedrag van de huur.

Deze voorwaarden gelden ook voor de huur van studentenkamers.[17]

Wordt geen geschrift opgesteld, dan is de sanctie dat de meest gerede contracterende partij, bij gebreke van uitvoering binnen de acht dagen na een ingebrekestelling die betekend wordt via een per post aangetekende brief of via deurwaardersexploot, de andere partij in voorkomend geval via gerechtelijke weg moet verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen, en indien nodig verzoeken dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst.[18] Een voorafgaande mondelinge overeenkomst tussen de partijen perkt echter de bevoegdheid van de rechter in.[19] Deze procedure werd aangeklaagd door de Raad van State, maar het Grondwettelijk Hof verwierp echter de voorziening tot vernietiging.[20] De procedure kan bij verzoekschrift worden ingeleid.[21] De vrederechter moet eerst trachten de partijen te verzoenen.[22] De eis moet luiden dat het recht op een geschrift door de tegenpartij wordt ontzegd. Het vonnis geldt als huurcontract (en wordt in feite door de vrederechter opgesteld).

Aan het contract moet een bijlage worden toegevoegd met een uitleg over volgende wettelijke bepalingen:

  • de bepalingen die door het betrokken gewest goedgekeurd werden inzake de normen van gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid;
  • een uitleg over de aard van een dwingende regel;
  • de bepalingen met betrekking tot de schriftelijke huurovereenkomst,
  • de registratie ervan en de kosteloosheid van de registratie;
  • de duur van de huurovereenkomst;
  • de mogelijkheden om de huurprijs te herzien, de indexering, de lasten;
  • de regels opgesteld inzake de huurherstellingen;
  • de mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen en de erbij horende bepalingen;
  • de bepalingen in verband met de verandering van eigenaar;
  • de mogelijkheden voor de partijen om bijgestaan te kunnen worden bij een geschil.

Volgens de voorbereidende werken werd deze maatregel ingevoerd aangezien het een beter evenwicht zou creëren tussen huurder en verhuurder, en een schriftelijk contract zou leiden tot een bewustmaking van partijen, zou helpen de registratieverplichting na te leven en de slechte bedoelingen van sommige verhuurders zou belemmeren.[23]

Staat van het gehuurde goed

De woning moet aan een aantal minimumvereisten voldoen. De woning moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.[24] De beoordeling hiervan gebeurt op het moment dat de huurder in het genot van de woning treedt.[25] Het voorgaande is van dwingend recht, waarvan niet mag worden afgeweken. Er zijn echter verdere vereisten, van aanvullend recht, waarvan wél mag worden afgeweken (tenzij bij renovatiehuurvereenkomsten):[26] de verhuurder moet het goed in een goede staat van onderhoud in alle opzichten leveren in een zodanige staat, dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is.[27]

Of een woning veilig, gezond en bewoonbaar is, wordt beoordeeld door de feitenrechter, die aldus een grote beoordelingsmarge krijgt. Een woning is onveilig bij: gevaar voor (gedeeltelijke) instorting, slecht gas- en elektriciteitsleidingen, houtrot of zwammen vergane houten trappen/vloeren, niet geveegde of onvoldoende trekkende schoorstenen, versleten of gevaarlijke verwarmingstoestellen ... Bewoonbaarheid betekent dat een woning aan de elementaire vereisten van leefbaarheid en comfort voldoet, dat het geschikt is om in te leven en wonen. Onbewoonbaar is de woning die: geen of onvoldoende aansluiting op de riolering, drinkwater-, elektriciteits- of gasnet heeft, niet beschikt over voldoende sanitaire voorzieningen, bij onbruikbare vensters, lekkende daken, wateroverlast, geen verwarming noch warm water enz.[28] Gezondheid houdt in dat een woning aan de basisregels van hygiëne en zuiverheid moet voldoen. Omstandigheden die een woning ongezond maken, zijn bijvoorbeeld: de aanwezigheid van ongedierte (insekten, knaagdieren), open rioleringen, overdreven stankhinder, afval gestort in bepaalde delen etc.

Deze criteria hebben echter geleid tot veel onduidelijkheid in rechtspraak en rechtsleer. Door middel van een Koninklijk Besluit[29] heeft de wetgever gepoogd enigszins klaarheid te scheppen door de volgende minimumvoorwaarden op te stellen, m.b.t.:

  • de oppervlakte en volume van de woning en functionele vereisten;
  • eisen inzake structuur en stabiliteit;
  • eisen inzake de afwezigheid van vochtinsijpeling;
  • natuurlijke verlichting en verluchting;
  • uitrusting (bijvoorbeld drinkwaterpunt, gootsteen, toilet, goedgekeurde elektrische installatie, verwarming...);
  • toegang tot het gebouw.

Deze minimumvereisten zijn evenzeer van dwingend recht en moeten bij de schriftelijke huurovereenkomst worden gevoegd.[30]

Sanctie

De huurder heeft, indien het gehuurde goed niet voldoet aan bovenstaande criteria, de keuze om ofwel de uitvoering van de werken te eisen die nodig zijn om het gehuurde goed wél aan de voorwaarden te doen beantwoorden, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst met schadevergoeding te vorderen.[31] In afwachting van de werking kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.[32]

Bewijs

De huurder moet bewijzen dat de slechte staat aanwezig was om het moment van ingenottreding.[33][34]

Duur en beëindiging

De basisregel is dat elke woninghuurovereenkomst geacht wordt te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar.[35] Toch staat het de partijen vrij om een contract van korte duur te sluiten hierover, met een maximum van drie jaar.[36] Dit werd door de wetgever als een uitzondering bedoeld. Ook een huurovereenkomst van langer dan negen jaar is mogelijk.[37] Zelfs een levenslange duur is mogelijk.[38]

Negen jaar

Negen jaar is de basisregel. Wordt geen duur bepaald in het contract, dan geldt van rechtswege een duur van negen jaar. Wanneer de gehuurde woning pas in de loop van de huurovereenkomst tot hoofdverblijf wordt bestemd, neemt de termijn van negen jaar slechts een aanvang vanaf de dag waarop de verhuurder hiertoe zijn toestemming heeft gegeven.[39]

De huurovereenkomst eindigt niet van rechtswege na verloop van negen jaar. Zodat de overeenkomst zou eindigen, is een opzegging vereist die minstens zes maanden voor de vervaldag moet betekend worden. Indien geen opzegging gebeurt, wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd met een duur van drie jaar. Het gaat niet om een vernieuwing of hernieuwing, waardoor het niet om een nieuwe overeenkomst gaat. De oude overeenkomst blijft van kracht, doch met een andere duur. Dezelfde contractuele voorwaarden blijven dus gelden.[40] Tijdens deze nieuwe driejarige periode, is, om de overeenkomst te beëindigen, weer een opzegging vereist (zes maanden voor het einde van de driejarige periode). Zo dit niet gebeurt, wordt de overeenkomst weer verlengd voor een duur van drie jaar.

  1. ↑ BS 22 februari 1991.
  2. ↑ Art. 12 Woninghuurwet.
  3. ↑ Art. 1, §1, eerste lid Woninghuurwet.
  4. ↑ Art. 1, §1, derde lid Woninghuurwet.
  5. ↑ Art. 1, §1, eerste lid Woninghuurwet.
  6. ↑ Vred. Paliseul, 13 november 1991, JLMB 1993, 1159.
  7. ↑ Vred. Zelzate, 13 juli 1995, Huurrecht 1996, 20.
  8. ↑ Vred. Roeselare, 30 maart 1993, T.Vred. 1994, 323.
  9. ↑ Art. 1717, derde lid BW.
  10. ↑ Art. 1, §1bis Woninghuurwet.
  11. ↑ Art. 1, §1, eerste lid Woninghuurwet.
  12. ↑ Art. 1, §1, derde lid Woninghuurwet.
  13. ↑ Art. 1, §3 Woninghuurwet.
  14. ↑ Art. 1, §1, tweede lid Woninghuurwet.
  15. ↑ Art. 1, §1, tweede lid Woninghuurwet.
  16. ↑ Art. 1, §1bis, eerste lid Woninghuurwet.
  17. ↑ Art. 1714bis BW.
  18. ↑ Art. 1bis, tweede lid Woninghuurwet.
  19. ↑ Art. 1bis, vierde lid Woninghuurwet.
  20. ↑ Grondwettelijk Hof nr. 92/2008, 26 juni 2008, A.GrwH 2008, 1381, BS 5 augustus 2008, 40885.
  21. ↑ Art. 1344bis Ger. W.
  22. ↑ Art. 1344septies Ger. W.
  23. ↑ Voorbereidende werken bij de Wet van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake de woninghuur, BS 5 juni 2007.
  24. ↑ Art. 2, §1, eerste lid Woninghuurwet.
  25. ↑ Art. 2, §1, tweede lid Woninghuurwet.
  26. ↑ Art. 8 Woninghuurwet.
  27. ↑ Art. 1719, °1, °2, 1720 BW.
  28. ↑ Rb. Brugge, 13 januari 1995, RW 1995-96, 957.
  29. ↑ KB 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, BS 21 augustus 1997.
  30. ↑ Art. 2, §1, vijfde lid Woninghuurwet.
  31. ↑ Cass. 31 maart 2006, Arr.Cass. 2006, 748.
  32. ↑ Art. 2, §1, vierde lid Woninghuurwet.
  33. ↑ Art. 1315 BW.
  34. ↑ Art. 877 Ger. W.
  35. ↑ Art. 3 Woninghuurwet.
  36. ↑ Art. 3, §6, eerste lid Woninghuurwet.
  37. ↑ Art 3, §7, eerste lid Woninghuurwet.
  38. ↑ Art. 3, §8 Woninghuurwet.
  39. ↑ Art. 1, §1, derde lid Woninghuurwet.
  40. ↑ Art. 3, §1, eerste lid Woninghuurwet.
Overgenomen van "https://nl.wikipedia.org/w/index.php?title=Woninghuur_(België)&oldid=52052718"