Kadastraal inkomen

Het kadastraal inkomen (afgekort ki) is een term die gebruikt wordt in de Belgische belastingwetgeving. Oorspronkelijke was het ki gelinkt met het geschat huurinkomen van het pand. Door een uitblijvende herziening van het ki is dit niet meer het geval.

Bepaling

Het kadastraal inkomen is het geschatte, gemiddelde normale netto-inkomen van het jaar 1975 van een in België gelegen kadastraal perceel. Dit kan een stuk grond of een gebouw zijn. Van elk huis wordt er een schatting gemaakt hoeveel dit zou opbrengen als men het zou verhuren.

Tienjaarlijks herziening

De wet van 1975 voorzag een tienjaarlijkse bijwerking van het ki, de zogenaamde perequatie. Deze perequatie is nooit gebeurd. Het leidt ertoe dat, bijna vijftig jaar na de eerste bepaling ervan, de waarde van het ki niet meer gelinkt is met de oorspronkelijk voorziene netto-inkomen dat verwacht kan worden.

Kritiek

De belangrijkste kritiek op het kadastraal inkomen is verbonden met het uitblijven van de tienjaarlijkse herziening.

Een eerste gevolg is dat het ki in de meeste gevallen lager is dan oorspronkelijk bedoeld. Verhuurders genieten zo van een artificieel lage belastingdruk: gemiddeld gezien zou het ki dubbel zo hoog moeten zijn.

Daarnaast geeft het ki een beeld van de waarde van vastgoed in het jaar 1975. Bepaalde wijken zijn sindsdien verloederd (bijv. Molenbeek) maar hebben nog steeds een hoog ki. Andere regio's zijn daarentegen fors in waarde gestegen (bijv. delen van Sint-Martems-Latem), zonder dat dit zich uit in ki.

Ook is het moeilijk om het ki uit te rollen naar panden in het buitenland, toch is dit wat het Europese Hof van Justitie vroeg, zie hieronder.

Impact belastingen

Omdat het een netto-inkomen is, wordt er rekening gehouden met de kosten die de houder van het onroerend goed heeft. Voor een gebouw mogen er 40% forfaitaire kosten afgetrokken worden, voor een onbebouwd onroerend goed 10%. Er wordt dus door de wet verondersteld dat van het kadastraal inkomen 40% of 10% effectieve kosten mag besteed worden om te onderhouden, herstellingen door te voeren e.d.

Voor types gebouwen waarvoor te weinig huurgegevens voorhanden zijn, wordt het kadastraal inkomen gedefinieerd als 5,3% van de normale verkoopwaarde op 1.1.1975. Daarnaast bestaan er ook kadastrale inkomens voor "materieel en outillage" (onroerende machines en installaties). Deze worden in steeds ruimere mate vrijgesteld van belasting.

Het kadastraal inkomen wordt per kadastraal perceel bepaald door de Federale Overheidsdienst Financiën, Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (voorheen het kadaster).

Men (versta: eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder, vruchtgebruiker) is daarenboven gehouden om zelf aangifte te doen bij de Federale Overheidsdienst Financiën, Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie en dit binnen de dertig dagen na:

• de ingebruikneming of de verhuring, indien deze de ingebruikneming voorafgaat, van de nieuw opgerichte of herbouwde onroerende goederen;
• de voltooiing van de werken aan de gewijzigde gebouwde onroerende goederen;
• de verandering in de wijze van exploitatie, de omvorming of de verbetering van ongebouwde onroerende goederen;
• de ingebruikstelling van nieuw of toegevoegd materieel of outillage, alsook de wijziging of de definitieve buitengebruikstelling van materieel of outillage.

Jaarlijkse indexatie

Het kadastraal inkomen wordt (bij gebrek aan een perequatie) elk jaar geïndexeerd met een indexatiecoëfficiënt.

Deze coëfficiënt wordt verkregen door de indexcijfers van de consumptieprijzen van het jaar dat het aanslagjaar voorafgaat te delen door het gemiddelde van de indexcijfers van 1988 en 1989. Daarnaast kan de Federale Overheidsdienst Financiën, Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (al dan niet op verzoek van de eigenaar) het kadastraal inkomen aanpassen als er wijzigingen opgetreden zijn, bijvoorbeeld bij verbouwing of bij opsplitsing van een perceel. Bij onvrijwillige leegstand kan een tijdelijk kadastraal inkomen (eventueel nul) worden bepaald voor de duur van de leegstand. Het bepalen van het kadastraal inkomen blijft dus een exclusieve bevoegdheid van de Federale Overheidsdienst Financiën. De verschillende Gewesten in België hebben, hoewel het kadastraal inkomen als basis dient voor bijvoorbeeld het vestigen van de onroerende voorheffing (is een gewestelijke belasting), geen eigen bevoegdheid om het kadastraal inkomen te wijzigen (verminderen of verhogen van het kadastraal inkomen).

In een circulaire over de regels voor herschatting van het kadastraal inkomen kregen de ambtenaren van het kadaster de richtlijn dat "Werken die prioritair kaderen in de noodzaak om energiebesparingen te doen" van herziening uitgesloten worden, zoals vervanging van cv-ketels, zonneboilers en zonnepanelen, dubbel of driedubbel glas, dakisolatie en thermostatische kranen.

Rechtspraak Hof van Justitie

Op 11 september 2014 wees het Hof van Justitie van de Europese Unie voor het eerst een arrest waarin het Hof een ongelijke behandeling vaststelde tussen personen die inkomsten verkrijgen uit in België gelegen onroerende goederen enerzijds, waarvoor de inkomstenberekening gebeurt op basis van het kadastraal inkomen, en personen die inkomsten verkrijgen uit in het buitenland gelegen onroerende goederen, waardoor de inkomstenberekening wordt gedaan op basis van het reëel bruto-inkomen (m.a.w. het daadwerkelijk verkregen inkomen), anderzijds. Volgens het Hof vormt deze ongelijke behandeling een inbreuk op het vrij verkeer van kapitaal.

Op 12 december 2018 werd België voor hetzelfde opnieuw veroordeeld door het Hof. Hierop stelde de Europese Commissie België in gebreke om de wet aan te passen. België bleef echter stilzitten en kreeg zware boetes opgelegd.

Voor de inkomstenberekening voor inkomsten verkregen uit in het buitenland gelegen onroerende goederen kan geen kadastrale inkomstenberekening worden gehanteerd aangezien het Kadaster niet bevoegd is voor in het buitenland gelegen goederen.

Zie ook

• Grondbelasting