Hoofdmenu openen

Erfpacht (Grieks: ἐμφύτευσις (emphyteusis)) is een zakelijk recht, een vorm van pacht waarbij de pacht niet eindigt als de verpachter sterft (of de pacht opzegt).

Inhoud

HoofdlijnenBewerken

De erfpachter heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Hij mag de grond in erfpacht voorzien van een opstal en de erfpachter heeft het recht het erfpachtrecht, inclusief de opstal, te verkopen.

Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de eigenaar (bij erfpacht vaak de bloot eigenaar genoemd) jaarlijks een bedrag, de canon. In de praktijk komt het overigens vaak voor dat de canon in één keer voor de gehele looptijd van de erfpacht wordt afgekocht.

Erfpacht wordt vaak verleend voor een bepaalde tijd; 49 en 99 jaar komen het meeste voor. Door de lange looptijd kan een vaste canon geleidelijk relatief laag worden. Hoe lager de canon en hoe langer de resterende looptijd, hoe waardevoller het recht van erfpacht. In de praktijk wordt de erfpacht verlengd als de looptijd is verstreken, maar de canon kan aanzienlijk hoger worden. De blote eigenaar kan zo uiteindelijk profiteren van de waardestijging van de grond.

Oorspronkelijk komt het recht van erfpacht voor in de landbouw, waar het nu ook nog veel wordt toegepast als agrarische erfpacht. Deze erfpachtovereenkomsten worden aangeboden door particuliere en institutionele beleggers in landbouwgrond.

BelgiëBewerken

In België is erfpacht geregeld in twee wetten:

  • de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht;[noot 1]
  • de wet van 14 mei 1955 betreffende de erfpachten.

De wet van 1824 definieert het erfpachtrecht als volgt: "Erfpachteregt is een zakelijk regt om het vol genot te hebben van een aan eenen anderen toebehoorend onroerend goed, onder gehoudenis om aan laatstgemelden, als eene erkenenis van deszelfs eigendom, eene jaarlijksche pacht te voldoen, het zij in geld, het zij in voortbrengselen of vruchten" (art. 1, eerste lid Erfpachtwet 1824). Deze vergoeding moet periodiek zijn, maar dat hoeft niet noodzakelijk jaarlijks, zoals nochtans de wet voorschrijft. De vergoeding die de erfpachter moet betalen noemt men de canon. De wet van 1955 voorziet in een systeem waarbij de canon erfpachten afgesloten voor 1955 kan worden verhoogd om inflatie tegen te gaan (art. 1 Erfpachtwet 1955).

Erfpacht heeft een minimumduur van 27 jaar en een maximumduur van 99 jaar (art. 2 Erfpachtwet 1824).

Erfpacht kan enkel gesteld worden op onroerende goederen, zoals bijvoorbeeld gronden, woningen en appartementen. Het erfpachtrecht geeft de erfpachter de mogelijkheid om gedurende de periode van de erfpacht de onroerende goederen te benutten in de ruimste zin van het woord (hypotheek, schenking en dergelijke meer) (art. 3 Erfpachtwet 1824).

De erfpacht wordt notarieel vastgelegd in een officiële akte door een notaris. Om tegenwerpelijk te zijn aan derden moet de titel worden overgeschreven op het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (art. 1, tweede lid Erfpachtwet 1824 en art. 1 Hypotheekwet van 16 december 1851 (Hyp.W.)).

In geval de erfpachter merkelijke schade toebrengt aan het goed of in geval hij grovelijk misbruik maakt van zijn erfpachtrecht, kan hij van zijn erfpachtrecht vervallen worden verklaard door de rechter (art. 15 Erfpachtwet 1824). De erfpachter kan aan deze vervallenverklaring ontsnappen als hij de schade herstelt en naar de toekomst toe voldoende verzekering geeft aan de eigenaar van het goed (art. 16 Erfpachtwet 1824).

Erfpacht komt vaak voor de in de openbare sector met als bedoeling historische panden in stand te kunnen houden. Veelvoorkomende gevallen zijn: begijnhoven of oude pastorijwoningen. In de private sector kan erfpacht de mogelijkheid bieden om onroerende goederen aan een lagere prijs op de markt te brengen, gezien het grondaandeel hier niet mee verkocht wordt.

Erfpacht is fiscaal voordeliger dan het hebben van eigendom. De registratierechten op erfpacht worden door de wet bepaald op 2% berekend op de erfpachtcanon, terwijl bij verkoop de registratiebelasting 10% bedraagt.

DuitslandBewerken

Erfpachtcontracten zijn in Duitsland bij wet verboden. Er bestaat wel een Erbbaurecht maar dat vertoont een veel grotere gelijkenis met het recht van opstal.

FrankrijkBewerken

Volgens het decreet van 18-29 december 1790 waren tijdelijke erfpachten toegestaan, voor zover die niet langer dan 99 jaar duurden en voor zover niet meer dan drie generaties betrokken waren (art. 1 Decreet van 18-29 december 1790). Het recht van erfpacht (bail emphytéotique) werd pas in 1902 geregeld (art. 451-12 C.Rur.P.M.) Vanaf dan konden erfpachten gevestigd worden voor een duur van 18 maanden tot 99 jaar. Door een wet van 1964 werd de bail à construction ingevoerd (wet nr. 64-1247 van 16 december 1964).

NederlandBewerken

In Nederland is erfpacht geregeld in titel 7 van boek 5 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek.

In veel gevallen worden erfpachten gekwalificeerd geïndexeerde geldleningen, waardoor fiscale voordelen ontstaan. In de provincie Groningen bestaat nog een variant waarbij sprake is van een eeuwigdurend recht van erfpacht, het recht van beklemming.

Later werd het recht ook gehanteerd door een aantal gemeentes. Deze wilden op deze wijze invloed kunnen uitoefenen op de ontwikkeling van hun gemeente. Door bouwkavels uit te geven in erfpacht en niet in eigendom profiteert de gemeente van de waardestijging.

Volgens het IMF (2008) zijn de huizenprijzen in Nederland 30 procent te hoog. Er worden steeds vaker constructies aangeboden waarbij een woning die eerst te koop stond met eigen grond, nu met een lagere prijs te koop staat, maar met een canon van bijvoorbeeld 200 of 300 euro per maand. Het gaat hierbij vaak om particuliere erfpacht of erfpacht bij gespecialiseerde commerciële bureaus. De Nederlandse banken zijn terughoudend wat betreft het verstrekken van hypotheken voor huizen op erfpacht. De lastige wederverkoopbaarheid en onzekerheid over een stabiele canon zijn daar debet aan. Vooralsnog is de canon wel fiscaal aftrekbaar.

Banken hanteren sinds 2010 strengere regels bij het verstrekken van hypotheken op woningen op particuliere erfpacht.[1] Alleen nieuwe erfpachtcontracten uitgegeven vanaf 1 januari 2013 voor onbepaalde tijd komen nog in aanmerking voor een hypotheek. Deze contracten moeten wel voldoen aan de "bancaire richtlijn financiering erfpachtrechten" van de Nederlandse Vereniging van Banken. Contracten voor bepaalde tijd, bijvoorbeeld 30 of 49 jaar, vallen hier niet onder, bestaande contracten voor bepaalde tijd uitgegeven voor 1 januari 2013 komen wel voor hypothecaire financiering in aanmerking, mits de voorwaarden voldoen aan de criteria voor financierbaarheid van de Nederlandse Vereniging van Banken. Banken hebben hiertoe besloten omdat ze vrezen dat de grondeigenaar forse verhogingen doorvoert waardoor er betalingsproblemen van de erfpachter ontstaan.[2] Eigenaren van woningen op erfpacht die hun huis willen verkopen lopen steeds vaker tegen deze beperking aan. Het huis blijkt in veel gevallen onverkoopbaar doordat nieuwe aspirant-kopers de financiering niet rond krijgen.

De Nederlandse gemeenten die vasthouden aan hun erfpachtstelsel doen dat mede om grondspeculatie tegen te gaan en de waardestijging van de grond aan de gemeenschap (de gemeente) ten goede te laten komen.

De volgende gemeenten in Nederland hanteren nog een erfpachtsysteem:

Deze gemeenten stappen af van het erfpachtsysteem en bieden de grond grotendeels te koop aan:

Den Haag voerde per 1 april 2008 een nieuw stelsel van erfpacht en eigendom in.[6] De eigenaren kunnen hun grond tegen 5 procent van 55 procent van waarde van de bebouwde grond kopen om de eeuwigdurende erfpacht in eigendom om te zetten. Voor grotere kantoorgebouwen en bedrijfsgebouwen die ruimte van vanaf 100 m² hebben en gebieden die nog geen actuele bestemming hebben blijft de erfpacht van kracht.[7]

Externe linksBewerken

  • M.E. Storme, Erfpacht en opstal, KU Leuven
  • Richard van de Crommert en Barbara Sanders, "Gegijzeld in eigen huis door erfpacht", De Telegraaf, 14 maart 2011.